作者 田利辉 来源: 第一财经日报 时间 : 2014-04-29
【最好的管理方式是预期管理，相关部门需要对房地产商进行“窗口指导”，同时应通过媒体发声，明了政策主张。需要重申的是，我国房价不能暴涨，更不能暴跌！】
随着王石楼市顶点论和杭州楼盘降价等报道见诸报端，打压房地产泡沫再次成为各方议论的热点话题。如果对于我国房地产市场进行政治经济学分析，那么可以看到，房地产市场繁荣对于我国经济影响重大，我国房地产并未完全泡沫化，但我国并不存在纯市场经济的房地产。因此，房地产价格不能暴涨，更不能暴跌！在当前经济形势下，政府必须对房地产市场进行预期管理，防止出现大起大落和进而可能衍生的社会危机。
的确，自我国住房制度市场化改革以来，房价攀升，一线城市房价高企。在社会舆论中，大家普遍认为房价偏高，出现了泡沫。
笔者认为，目前我们要研究的是：我国当前的房地产泡沫规模如何？如果泡沫破裂，是否就能满足普通百姓的购房需求？
房地产市场泡沫的检验方法较多，部分学者通过相对严谨的计量方法，得到了我国房地产泡沫整体并不显著的结论，特别是在一线城市。
经济学大师让·梯若尔（Jean Tirole）认为，引入泡沫对经济整体是一种帕累托改进。非爆炸性的泡沫可以降低资本的过度积累，对整体福利是一种改进，因此一定程度的理性的地产泡沫是可取的。在我国相对封闭的货币环境中，过度的储蓄资金要寻找更高回报，很自然地就会流向股票和地产市场，形成所谓的泡沫。泡沫并不意味着一定要破裂，小泡泡需要时间才能成长为大泡泡，大泡泡需要时间才能成为要破裂的恶性泡泡。
那么，短期之内，我国房地产泡沫是否会破裂呢？
这完全有可能。泡泡无论多大多小，只要有人狠狠地踩，就会破裂。我国现在正在形成着房地产降价的预期。从几位国内地产大佬开始的看空议论，到李嘉诚的大面积抛售，再到杭州的降价，媒体界和购房者已经开始形成了房价近期会下滑的预期。
房地产不仅是耐用消费品，更是投资品。作为投资品，购买者的典型心理是“买涨不买跌”。倘若形成房价下跌的预期，那么购房者将会“持币待购”。然后，如果出现库存过大，高度负债的房地产商需要抛售还债，就会出现房价下跌的事实。一旦购房者的预期被认证，购房者会增加房价下跌的预期，继续“持币待购”。然后，房价继续下跌。倘若政府不对市场进行任何干预，这时的房价会迅速滑落，出现不少房地产商破产倒闭，然后是银行出现大批坏账甚至可能出现个别银行破产的情况。然后，银行信贷全面收缩，企业也将收缩投资和生产，开始解雇职员，使得失业问题恶化。同时，内地投资者会抛售房产，我国货币超发对冲的“池子”会被打破，通胀会变得严重。更为重要的是，如果我国经济出现全面衰退，那么我国可能会出现中国特色的社会危机。
在西方，当经济衰退时，政府或者央行会推出经济刺激政策。过去，称之为凯恩斯主义；现在，实施的是“粗调”的后凯恩斯主义。否则，在纯粹的市场自我调整下，经济在短期内难以爬出衰退的泥沼，经济恢复会是经年累月。虽然有着所谓经济学家的众多批判，但必须承认在美国经济的复苏中，美国政府的注资救市举措和美联储的量化宽松政策功不可没。
当然，危机的最佳应对方式应该是防患于未然。因此，我国需要在现在而非危机发生之后去适度引导市场。最好的管理方式是预期管理，相关部门需要对房地产商进行“窗口指导”，同时应通过媒体发声，明了政策主张。需要重申的是，我国房价不能暴涨，更不能暴跌！(作者系南开大学金融学教授、金融发展研究院负责人)
*香港企業促進會是幫助中港企業轉型升級與國際接軌（境外上市）的平臺；除了邀请名家大师参加每年一度的專業管理研討會(PMDP: Professional Management Development Program)外，香港企業促進會特开设《企管名師专栏》定期和不定期地发表企管名师在管理学的前沿研究和经验总结，并摘录部分国际权威机构（如AICPA等）有关企业管治，内控，会计准则，上市，与资本市场接轨，转型升级等最新动态和企業管理的经验和研究报告供会员参考和借鉴。以便提高业界的专业管理水平，更好地落实香港企業促進會“提升企业竞争力 • 促进升级齐增值”的宗旨。